Vous envisagez de louer un appartement acheté dans le cadre d’un investissement locatif ? Vous souhaitez mettre en location plutôt en attendant un contexte plus favorable pour vendre ? La location, pour un bailleur, n’est pas une activité à prendre à la légère. En somme, pour mettre en location à Thonon-les-Bains, vous devez absolument savoir où vous mettez les pieds. Voici les questions essentielles à vous poser avant de proposer votre logement à la location.
Quel type de location choisir ?
Avant de mettre en location à Thonon-les-Bains, il faut vous orienter vers le type de location qui vous correspond. Aussi, la formule de location la plus répandue en France est celle des résidences principales louées nues (sans meubles) pour de longues durées. Cela n’empêche que d’autres formules existent et qu’elles permettent notamment la location de biens immobiliers meublés ou pour des durées courtes (location touristique). Ici, deux paramètres sont à prendre en compte : la durée souhaitée de location et le mode locatif.
La durée
Votre première préoccupation doit tourner autour de la durée de votre location.
Mettre en location à Thonon-les-Bains peut se faire sur une période définie ou pour une durée indéterminée. Aussi, selon vos projets, c’est à vous d’adapter la location qui vous correspond.
Par exemple, si vous prévoyez de vendre votre propriété dans un an, vous pouvez envisager de la louer pour de courtes périodes en attendant la vente. À l’inverse, si vous n’avez pas l’intention de vendre, un contrat longue durée peut alors être envisagé et même vous être plus favorable.
En définitive, la durée de location à prévoir dépendra du type de location choisi.
Le mode locatif (logement nu ou meublé)
Il existe deux grands types de location :
- La location nue consiste à louer le logement vide. Elle se doit de respecter les règles imposées par la loi du 6 juillet 1989 qui détermine les rapports locatifs.
- La location meublée consiste à louer le logement avec un minimum de biens bien précis. La liste est fixée par le décret du 31 juillet 2015 détaillant les meubles pouvant permettre au locataire de vivre sans avoir à ramener ses propres meubles. Ce type de location est encadré par la loi Alur depuis 2014.
Dans un cas comme dans l’autre, les propriétaires sont tenus de fournir au locataire un logement décent.
Quel type de bail pour quel type de location ?
Le bail de location selon le type de location voulu, aussi le contrat diffère pour chaque cas :
- La location nue peut s’accompagner d’un bail de 3 ans renouvelable par reconduction tacite.
- La location meublée s’accompagne d’un bail d’1 an renouvelable par reconduction tacite. Il tombe à 9 mois si vous louez à un étudiant – cette fois sans reconduction tacite.
- La colocation est une location classique mais partagée entre plusieurs locataires. Vous pouvez choisir d’appliquer le bail unique ou de faire signer plusieurs baux.
Pour ce qui est de la résiliation du contrat par le locataire, tous les baux sont soumis au même préavis d’1 mois. A l’inverse, en tant que bailleur, vos obligations sont plus strictes. En effet, en plus de devoir respecter un préavis de 6 mois, vous ne pourrez donner congé à vos locataires que dans les cas de figure suivants :
- Si vous souhaitez habiter le logement ou le mettre à la disposition d’un membre de votre famille ;
- Vous envisagez de le vendre ;
- Votre locataire ne respecte pas les conditions élémentaires d’occupation (tapage nocturne, dégradations, etc.).
Quelle fiscalité pour les revenus locatifs ?
Mettre un votre bien en location à Thonon-les-Bains implique des fiscalités en fonction du type de location. Découvrez les possibilités qui s’offrent à vous :
- La location meublée est considérée comme une activité commerciale. Les revenus locatifs sont donc soumis au régime d’imposition des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En vous basant sur vos revenus, vous pouvez opter pour le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ou LMP (loueur meublé professionnel), accompagnés d’avantages fiscaux différents.
- La location nue correspond au régime d’imposition des revenus fonciers. Ces revenus sont constitués des loyers bruts perçus pendant l’année (moins les provisions pour charges). Ils se déclarent via le formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers).
Trois régimes fiscaux sont prévus par la loi. Leur différence réside dans les montants des revenus qui donnent ensuite droit à des avantages fiscaux variés. Cela comprend :
- Le micro BIC ou micro foncier (selon que la location est meublée ou nue) ;
- Le régime réel simplifié ;
- Le régime normal.
Comment fixer le montant du loyer ?
Pour déterminer le montant du loyer, il est important de tenir compte du marché immobilier local. Cela passe par une connaissance des loyers pratiqués dans votre zone pour le même type de bien. A noter que les modalités de règlement sont à votre convenance : chèque ou virement.
Enfin, toute révision du loyer (prévue par une clause ad hoc dans le bail) s’appuie sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee.
Comment être sûr que tout est en ordre avant de mettre en location à Thonon-les-Bains ?
La mise en location de votre logement doit être précédée d’un certain nombre de vérifications :
- L’état général du logement ;
- Sa propreté et, plus globalement, sa salubrité (en somme : le respect des obligations de décence) ;
- L’état général des meubles et le bon fonctionnement des équipements dans le cas où vous louez meublé ;
- Les éventuels problèmes à régler (dégât des eaux, toiture qui fuit, etc.).
Pour maximiser vos chances de toucher plus de monde et de recueillir le maximum de candidatures, n’hésitez pas à entamer quelques travaux de réparation, de rénovation ou d’entretien.
Autre détail, de la même manière que pour un projet de vente, les diagnostics immobiliers obligatoires doivent être présentés aux futurs locataires.
Voilà, votre appartement est prêt à être loué ! Avant de vous lancer, jetez un oeil aux obligations du bailleur et du locataire.
